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味創り講師・福井則雄のつぶやき(4) 【開業支援】繁盛立地は匂いでわかる! 第3回

鳥居式らーめん塾味創り担当の福井則雄です。

大成食品株式会社の商品開発マネージャーで、開業支援、運営支援事業も担当しています。


一方通行

【開業支援】繁盛立地は匂いでわかる! 第3回


前回は、ラーメン店を開業して繁盛する立地、繁盛しそうにない=失敗する立地…
その「匂い」はインターネットで下調べするだけでも経験上感じとることができる、と書きました。

ただし、ネットでの下調べはあくまでも現地での「聞き込み」を効率よく進めるための作業にすぎません。
「アカン匂い」を感じたとしても、決めつけないように心掛けます。

現地を見てまわり、街と道路、車の流れ、人の様子などをたしかめた上での見解を、お客様に話すようにしていますよ。

実際、現地に行って初めてわかる情報によって、
「アカン匂い」が薄れたり、
「成功しそうないい匂い」が「こりゃアカン!」と逆転したりすることがよくありますからね。


ちょっと話は飛びますが、私の趣味は読書です。
新幹線などで移動するときは必ず文庫本を持っていきます。
特に好きなのはミステリー。
作品に登場する刑事や探偵たちが、雨の日も風の日もひたむきに「聞き込み」にまわる姿に、共感します。

東京駅で新幹線に乗ってから読み始め、1冊読み終わると名古屋駅。
というペースで読んで、気分を盛り上げてから「聞き込み」すると調子がいい!
何キロ歩いても、まったく疲れを感じないし、よい情報がつかめる気がするんですよね(笑)

さて、話を戻しますね。
今回のAさんの物件。
中京地区の郊外にある大きな病院が目印です。

午前中、ランチタイムには少し早い時間から物件のあたりを歩きまわりました。

実際の道路状況は、ネット上の地図から予想していた以上に厄介でしたね。

一方通行というだけでも不利なのに、病院のメインの駐車場がある通りからは少し外れているせいか、走っている車の数が少ない。
お店の前を走りぬける車のスピードも、速い! 

街路樹の枝振りも気になります。
春〜夏に葉が茂ったら、お店や看板を覆い隠してしまいそうです。
この調子だと、駆け抜けるドライバーたちに
「ラーメン屋がそこにある」
と気付いてもらえないかも?

幸い、街なかや最寄り駅からバスで病院にやってくる人々の視界には、入りそうな場所です。
ただし、地方で「バスに乗って通院する」年齢層を考えると、Aさんが出したいタイプのラーメン店のターゲットからはずれてきますね。
メニュー構成なり商品の味の方向性などは、物件が確定した段階でまた考えるとして。

ひとまず物件とバス停の位置関係、バスの路線図や時刻表なども逐一確かめておきます。

自家用車やバスを利用して病院へ出入りする歩行者の数とその流れは、じっくり観察。
人数もしっかり数えていきます。

地図上で見て、正面玄関や職員玄関、あるいはメインの駐車場との距離が近くても、実際の人の動線と異なることはよくありますからね。
病院から徒歩1分とはいえ、物件のある道路のほうへ出てくる人が少ないのが気がかりです。

ただし、今は午前の診察の真っ最中の時間。
病院に入る人の数は多く、出て来る人がまばらなので、断定はできません。
時間帯を変えて観察する必要がありますね。


さて、そろそろ「聞き込み」に入りますよ。
あらかじめネットで仕入れていた近隣の飲食店情報メモを再確認。

なるほど。
大半の車、歩行者がどんどん病院に吸い込まれていき、敷地外に出ていかないとなると、お店らしいお店が近くにないのも道理です。
ファストフードチェーンやファミレスなど、現時点ではここには出店しないでしょう。

グルメサイトで調べておいた競合しそうな飲食店は、今回の物件よりもはるかに病院から遠いところにありました。
病院の玄関からだと徒歩5分圏内といったところ。

近くても車で移動しがちな地方では、ちょっと遠すぎるかもしれませんね。

ランチ営業をしているお店も新たに発見しました。
いかにもグルメサイトには載らない感じの、良く言えばレトロな雰囲気の店構えです。

しかし、この日はあいにく休みでした。
残念!
地元で長く営業を続けているお店は貴重な情報源なんですよ。
昼食をとりに入って、お店に集まる人々の様子を観察すると、街の様子や人の流れ、どんな人がこのエリアで昼食をとるのか、などがわかります。
こうした店の店主さんやホールの人は話好きで、「聞き込み」もしやすい。

今こうして調べている物件の「前の借り主」がどんな店で、どんな経緯で閉めたのか。
そもそも何年くらい営業していたのか、ときには、不動産業者や大家さんの人柄まで…
噂や誇張が多少入るとはいえ、不動産業者経由ではなかなか入ってきづらい話が聞けたりします。


気を取り直して、病院前に唯一あるコンビニに入りました。
病院内の施設以外では、現時点ではもっとも競合しそうな店です。
コンビニ業界中堅どころのチェーンです。

注目したのはイートインコーナーと弁当の棚です。
イートインコーナーは、簡素なカウンターにスツールが数個。
目の前に巨大病院があり、相当数の人が行き来している割には、狭いですね。

とすると、大半のお客はこちらを利用しない、とみてよさそうです。

弁当棚も、標準サイズのものが1つあるだけ。
在庫も少ない。
まだ11時すぎだから、昼食を買いにくるお客を見越して棚におにぎりやサンドイッチ、弁当の類がぎっしり並んでいてもおかしくないのに。

店内で品物をみたり、立ち読みしたりしながら、コンビニに出入りするお客を数えましたが、10分でやっと両手くらい。
しかも、イートインコーナーで食べるような弁当、カップ麺等を買う人はさらに少ない。

アカン匂いがプンプンでしたが…今日に限って特別こんな状態なのかもしれません。
こちらでも「聞き込み」を行います。

レジは中年女性。
髪形や化粧、靴の感じから、この店のごく近所から通ってきているようです。
レジでの接客ぶり、常連らしい老人客とのやりとりなどから、ベテランパートさんであることが伺えました。

「聞き込み」をするには格好の相手です!

帰りの新幹線で読むために、ミステリーの文庫本と飲み物をレジにもっていきました。

そこで、
「この辺でお昼を食べられる店はありませんか」
ときいてみました。

彼女は少し考えて
「ないですね」
と、きっぱり。
私があらかじめネットで調べてきたお店の名前ひとつもあがりません。

常連客とのやりとりで、ベテランにしてセールス上手とおぼしきパートさんです。

「当店の○○弁当はおすすめですよ」
とも、
「まもなく配送車が来ますよ。今日はちょっと遅れてるみたいで…」
といったセールストークをする気配すら一切なし。

そうですか…やはり。

今回の物件に決めてしまいたい気持ちがあると、つい、
地元の人も知らないお店くらいしか近くにない=周辺にランチタイムの競合店がない、
とポジティブにとらえがちですが。

私はこう判断せざるをえません。

「このあたりは昼食需要そのものがない」のだと。

やはり、最大のライバルは病院内にありそうです。

<つづく>

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Author:製麺とラーメン店開業支援、運営支援のエキスパート 大成食品株式会社@東京都中野区


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