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味創り講師・福井則雄のつぶやき(3) 【開業支援】繁盛立地は匂いでわかる! 第2回

鳥居式らーめん塾味創り担当の福井則雄です。

大成食品株式会社の商品開発マネージャーで、
開業支援、運営支援事業も担当しています。



 赤信号

 

【開業支援】繁盛立地は匂いでわかる! 第2回




前回は、ラーメン店を開業して成功する立地、失敗する立地は 匂い でわかる、と書きました。

その嗅覚は、長年にわたる膨大な経験に由来する、ということも。

ですが、自分自身の長年の経験やカンを妄信してはいません。

必ず、調査、聞き込みを十分にしたうえで、私なりの判断、意見をお伝えしています。


今回は、Aさんの物件下見にあたって、私が調べたことを少し書いてみます。




1.ネット調査、まずは地図に注目。




今やインターネットでかなりのことが調べられます。


Aさんから下見予定の物件情報が届いたので

インターネットで、B県C市D町何丁目何番地…と住所を入力し、検索します。

まずは、地図が出ますね。

縮尺をかえたり、経路案内を調べたり、周囲の目立つ建物、施設などをみたり、 

道幅、駅や交差点、バス停、駐車場等の位置、建物の密集具合を確認。

おや、今回の物件の近くには、コンビニが1件ありますね。

ファミレスやファストフードチェーン店はないようです。


こんな調子で地図を眺めるだけでも、おおまかな街の様子、競合店の有無が見えてきます。

もっとも、競合店はラーメン専門店だけとは限りません。

その街にいる人が、昼食をとるために使うあらゆる飲食店。
弁当販売や総菜店、パン屋、コンビニ…も含まれますよ。
移動販売車、デリバリーサービスといった競合店もありえます。

気づいたこと、現地で「聞き込み」して確かめたいことをメモしておきます。


2.物件の目印に注目



今回見に行く物件は、「大きな総合病院から徒歩1分」とAさんから伺っています。
将来、ここにお店を構えたら、ひとに教えたり、探したりするとき、必ずこの病院が目印になりますね。


鳥居式らーめん塾 立地の講義でも、立地調査の専門家の林原講師が目印になるもの(ランドマーク)の大切さを教えてくださっていますね。

Aさんも物件探しの基本はしっかりおさえていらっしゃる様子です。

地図上の病院に注目して、縮尺をかえてみましょう。

周辺道路の道幅、病院の建物の形…などから、車道や駐車場、バス停留所から病院に向かう人の流れがイメージできるでしょう?


おや! 
Aさんの物件は、一方通行の道路に面しているようです。
匂ってきましたね。


ここは中京地区の郊外。
東京とは違って、大半の人が車で移動します。

一方通行の道路を運転していて、
「お腹がすいた。
あっ、ラーメン屋がある!」

と思ったときには、もう店の前を通りすぎてしまっていますよね。 

お店の場所をあらかじめ知っていて、お店めざして走ってきたドライバー以外は、それきり、戻ってこないことがほとんどでしょう。


ただ、地図はあくまで地図。

実際に現地を訪ねたら、よく渋滞する道路かもしれない。
あるいは、歩行者がとても多い道だとわかるかもしれない。

家族に車で病院まで送ってもらった患者さんが、帰りは近くでお昼を食べて、バスや電車で帰る姿をたくさん見られるかもしません。

匂い にとらわれないよう気をつけて、調査を進めていきます。


続いて、病院の名前で検索してみます。

大規模な病院ですから、立派な公式HPがありました。
人間ドッグの施設も立派ですね…

病院の規模、外来患者用駐車場の利用案内、
診察や見舞客の受付時間と休診日、館内施設の情報…
写真入りでくわしく紹介されています。

病院職員、外来患者、見舞い客などで休診日以外の平日は朝から晩まで大勢の人が病院を出入りするようです。

日曜は休診日ですが、お見舞いは夜まで受け付けている…

物件から徒歩1分の大病院に、毎日相当数の人が集まる場であることはよくわかりました。


3.近隣の「ライバル」をチェック



そこで注目すべきは、病院内の競合店ですね。
病院に集まった人々、職員にとってはもっとも便利で、使いやすい立地にあります。

こちらの病院には売店とカフェがあることまではHPでわかりました。

広さや席数、営業時間までは掲載されていませんでしたから、現地で確認しましょう。

さらに、グルメ情報サイトでこのエリアの飲食店情報を調べてみます。

病院の敷地外の競合店…
地図でみた限り、近くにファミレス、ファストフードチェーン店はありませんでした。
規模が小さくても大繁盛している飲食店があるかもしれません。

物件の住所や最寄り駅などで、サイト内検索をしてみました。

近隣に、ラーメン専門店はみあたりません。
そもそも、検索にひっかかった飲食店はほんの数軒。
営業時間をみると、大半が夜営業のみ。口コミもほとんどありません。

病院から2キロ離れたエリアまで調べて、やっとランチの口コミ投稿がある飲食店を3軒発見できました。

念のため、お店の名前、席数や定休日、客単価などをメモしておきましょう。


この段階で、近隣に競合店がほとんどない=繁盛立地 
と判断してしまいがちですが、
地方の場合はあてはまらないことも多いので、気をつけてくださいね。

繁華街以外では、グルメ情報サイトに載らないタイプのお店が相当数あります。
サイトに投稿する層の人、学生さんやサラリーマン、OLがそもそもいない地域ということも。

今回は中京地区の郊外で、地図を見た限りこの病院だけがぽつんとある「病院村」。
古い街ではないので、前者の可能性は低いものの、後者である可能性は大いにありますね。

「アカン匂い」がさらに強くなりましたが、やはり現地を見ないことには!

実際にランチタイムの街を歩けば、私の予想を覆す事実に出会えるかもしれません。

現地での調査については、次回書きますね。

<つづく>










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Author:製麺とラーメン店開業支援、運営支援のエキスパート 大成食品株式会社@東京都中野区


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